Капитальный ремонт жилого дома: что, где, когда

Вопрос о капитальном ремонте того или иного дома периодически задают гомельчане, в том числе и на телефонную горячую линию редакции. Помимо наиболее популярного вопроса «когда?», есть и другие, в которых звонящие хотят узнать, как вообще определяется, что дом пора ремонтировать, можно ли привести в порядок отдельный элемент здания или нужно ждать общего ремонта, за чей счёт проводятся те или иные работы. На вопросы читателей и корреспондента «ГВ» ответил первый заместитель главы администрации Центрального района Дмитрий Пархутич.

– Дмитрий Николаевич, немало вопросов поступает от граждан по эксплуатации и обслуживанию жилищного фонда. Расскажите, есть ли отличия между домами КЖРЭУП и ЖСПК?

– Техническими нормативными правовыми актами (ТНПА), разработанными и утверждёнными соответствующими органами отраслевого управления, установлены правила и нормы, требования и условия технической эксплуатации жилых домов, содержания помещений, строительных конструкций, инженерных систем, придомовых территорий, проведения текущего и капитального ремонта зданий. Эти требования являются обязательными при эксплуатации жилых зданий, независимо от форм их собственности и ведомственной принадлежности. То есть не только для организаций системы жилищно-коммунального хозяйства, обслуживающих жилые помещения государственного жилищного фонда, но и для организаций застройщиков и товариществ собственников, самостоятельно осуществляющих содержание жилых домов.

В целях обеспечения сохранности, исправного и надлежащего технического состояния строительных конструкций и инженерных систем жилых домов организации, осуществляющие их эксплуатацию, обязаны своевременно производить текущий и капитальный ремонт.

– Как определяется, что дому нужен капитальный ремонт?

– Необходимость проведения капитального ремонта жилого здания в целом, конструктивных элементов, инженерных систем определяется на основании технического состояния по результатам технических осмотров, оценки специализированными организациями (физический износ). Также учитываются архитектурно-планировочные качества здания и уровень благоустройства (моральный износ), минимальный срок эффективной эксплуатации здания в целом, а также его конструктивных элементов, инженерных систем. Также берётся в расчёт генеральный план жилой застройки (улиц, кварталов, микрорайонов), в которой расположен жилой дом (зданий, расположенных в кварталах, требующих благоустройства территории, а также переустройства или реконструкции застройки на основании технических проектов застройки, эскизов застройки и развёрток по улицам, согласованных органами архитектурной деятельности города). Необходимость капитального ремонта определяется также исходя из правил и норм технической эксплуатации жилых домов в соответствии с ТНПА и наличия финансовых средств.

– А если срок эксплуатации дома ещё не истёк, но какой-то элемент уже требует капремонта…

– При необходимости может производиться капитальный ремонт (замена) отдельных конструктивных элементов и инженерных систем дома при их значительном износе, но не ранее установленных Техническими нормативными правовыми актами минимальных сроков их эффективной эксплуатации. Замена до истечения указанных сроков должна производиться при наличии соответствующего технического обоснования.

Необходимость проведения тепловой модернизации жилого дома определяется с учётом теплотехнических показателей здания и ограждающих конструкций.

Проведение капитального ремонта, тепловой модернизации или реконструкции жилого дома, его конструктивных элементов, инженерных систем осуществляется на основании перспективных (на пять лет) и текущих (на один год) планов-графиков, утверждаемых местными органами власти.

– В прошлом году в Беларуси был принят Жилищный кодекс. Коснулись ли изменения вопроса о капитальном ремонте?

– Нормами Жилищного кодекса Республики Беларусь (ст. 97), вступившего в силу 2 марта 2013 года, определено, что при проведении работ по капитальному ремонту жилых домов замена и ремонт электрического, газового, санитарно-технического и иного оборудования (за исключением системы отопления, системы противодымной защиты и автоматической пожарной сигнализации), установка, замена и ремонт приборов учёта расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, а также внутриквартирной электропроводки осуществляется за счёт собственников жилых помещений. В случае их письменного отказа от замены вышедшего из строя в процессе эксплуатации инженерного оборудования обустройство их жилых помещений новыми видами инженерных систем при проведении работ по капитальному ремонту не осуществляется. Жилищным кодексом урегулированы и другие организационные особенности проведения капитального ремонта, связанные с конституционным правом граждан на жилище. В том числе с ними можно ознакомиться в п. 5 ст. 93, п. 5 ст. 95, ст. 108, 161.

– За счёт каких средств должен проводиться капремонт? Могут ли жильцы домов ЖСПК рассчитывать на поддержку государства?

– Порядок финансирования определён законодательством. Источниками финансирования капитального ремонта и тепловой модернизации жилищного фонда являются средства местных бюджетов и средства от внесения собственниками, нанимателями жилых помещений и членами организаций застройщиков платы за капитальный ремонт, а также иные источники финансирования, не запрещённые законодательством.

Согласно Жилищному кодексу (п. 2 ст. 30), плата за основные жилищно-коммунальные услуги включает в себя плату за техническое обслуживание, текущий ремонт, капитальный ремонт, коммунальные услуги. Плата за капитальный ремонт (п. 5 ст. 31) в многоквартирном жилом доме ежемесячно вносится (собственником, нанимателем, арендатором жилого помещения, членом организации застройщиков, дольщиком) для возмещения затрат по капитальному ремонту в доле, соразмерной общей площади принадлежащего жилого помещения, по тарифам, устанавливаемым в соответствии с законодательством. Обязательные ежемесячные отчисления на капитальный ремонт производятся в размере 100 процентов от суммы рассчитанной платы за техническое обслуживание жилых помещений (подп. 1.5. п. 1 постановления Совета Министров Республики Беларусь от 25.08.1999 г. № 1332 «Об упорядочении расчётов населения за пользование жилыми помещениями и коммунальными услугами»). Эти отчисления аккумулируются на субсчетах организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда, местных исполнительных и распорядительных органов, открываемых для накопления средств, поступающих от населения на капитальный ремонт жилищного фонда.

Кроме того, вступившим в силу с 12 октября 2013 года Указом Президента Республики Беларусь от 09.10.2013 г.

№ 461 предоставлена возможность товариществам собственников и организациям застройщиков по решению общего собрания (собрания уполномоченных) их членов размещать денежные средства, полученные от внесения платы за капитальный ремонт, во вклады (депозиты) в банках и небанковских кредитно-финансовых организациях с последующим направлением их на капитальный ремонт вспомогательных помещений конструктивных элементов, инженерных систем.

Производимые нанимателями, собственниками жилых помещений, членами организаций обязательные ежемесячные отчисления на капитальный ремонт используются только по целевому назначению и направляются на финансирование всех стадий капитального ремонта, включая разработку проектно-сметной документации, экспертизу, ведение авторского, технического и строительного надзора, ремонтно-строительные работы и другие затраты в соответствии с действующими нормативными правовыми актами.

За нецелевое использование или использование с нарушением законодательства отчислений на капитальный ремонт статьёй 11.69 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях установлена административная ответственность в виде штрафа в размере от 10 до 30 базовых величин.