Важно при совершении сделок с земельными участками
Земельные участки, как и другие объекты недвижимого имущества, могут являться предметом сделок. А это значит, что их можно купить, продать, обменять, подарить и совершить другие сделки, в ходе осуществления которых происходит переход права собственности на земельный участок от одного лица к другому.
Однако сделки с земельными участками обладают рядом особенностей, которые устанавливаются законодательством об охране и использовании земель. Следует обратить внимание и на обязательные условия, соблюдение которых необходимо при совершении сделок с земельными участками.
Вопервых, единство судьбы земельного участка и расположенных на нём капитальных строений. Другими словами, и капитальное строение, и земельный участок должны принадлежать одному собственнику, отчуждение земельных участков и расположенных на них капитальных строений осуществляется одновременно.
Вовторых, обязательная государственная регистрация земельных участков, прав на них и сделок с ними. Гражданин не может распоряжаться земельным участком, если права на него не зарегистрированы.
Рассмотрим несколько возможных вариантов сделок по отчуждению земельных участков, принадлежащих гражданам, на конкретных примерах.
Пример первый
Гражданину в частную собственность предоставлен земельный участок для строительства и обслуживания жилого дома. Может ли человек продать земельный участок?
В соответствии с нормами действующего законодательства, граждане не могут производить отчуждение земельных участков, предоставленных в частную собственность для строительства капитальных строений, до получения документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения.
То есть если участок предоставлен, например, для строительства и обслуживания жилого дома, то продавать его или отчуждать другими способами запрещено, пока не будет построен и зарегистрирован в установленном порядке жилой дом.
Но в этом правиле есть два исключения. Первое – разрешено отчуждение земельных участков местным исполнительным и распорядительным органам; второе – разрешено отчуждение земельных участков с расположенными на них незавершёнными законсервированными капитальными строениями. То есть, чтобы продать участок, нужно законсервировать незавершённое строительством здание. Тогда оно приобретает статус недвижимого имущества и само может становиться объектом продажи.
Здесь же необходимо обратить внимание на отдельные условия отчуждения земельных участков, предоставленных гражданам, состоящим на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Граждане, получившие земельные участки как состоящие на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий, до истечения 8 лет со дня государственной регистрации возведённых на них жилых домов не вправе отчуждать такие участки и (или) дома, а также объекты недвижимости, образованные в результате их раздела, слияния или вычленения из них, за исключением отчуждения местным исполнительным комитетам. Отчуждение гражданами незавершённых законсервированных строений, расположенных на земельных участках, предоставленных гражданам как состоящим на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий, не допускается, за исключением отчуждения местным исполнительным комитетам.
Так, сначала необходимо построить дом, зарегистрировать его и только по истечении 8 лет полученный на льготных условиях земельный участок и возведённый на нём дом можно продать. Недостроенный дом можно продать только местному исполнительному комитету, но таких прецедентов ещё не было.
Приведённые выше нормы касаются только тех земельных участков, которые предоставлены для строительства капитальных строений.
Пример второй
Земельный участок предоставлен гражданину на праве пожизненного наследуемого владения для строительства и обслуживания жилого дома. Возможно ли отчуждение такого участка?
Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения (например, купляпродажа), не допускается, за исключением перехода права пожизненного наследуемого владения по наследству.
То есть гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (землепользователь), имеет только права владения и пользования земельным участком, а также право передачи его по наследству.
Таким образом, отчуждать земельные участки, принадлежащие гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, по договорам куплипродажи, дарения, мены запрещается.
При этом землепользователь вправе возводить на таких земельных участках здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, регистрировать его на праве собственности, а также распоряжаться недвижимым имуществом по своему усмотрению.
То есть при наличии на земельном участке капитальных строений гражданин вправе произвести отчуждение капитального строения. Но отчуждение возможно только в том случае, если правоудостоверяющие документы на земельный участок оформлены в установленном порядке.
Пример третий
В качестве третьего примера можно привести земельные участки, которые принадлежат гражданам на праве временного пользования или аренды.
В данном случае законодательством установлено, что договоры куплипродажи, мены, дарения, аренды, ипотеки земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении, постоянном или временном пользовании либо аренде (за исключением договоров субаренды земельных участков), недействительны.
То есть отчуждение земельных участков, принадлежащих гражданину, например, на праве временного пользования, запрещено.
Регистрация по закону
Сделки с земельными участками, находящимися в частной собственности, совершаются в письменной форме и подлежат государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Сделки, совершённые с несоблюдением формы или требования о государственной регистрации сделок с земельными участками, являются ничтожными и влекут за собой последствия их недействительности, предусмотренные гражданским законодательством. При этом права на земельный участок возникают только с момента их государственной регистрации.
Стоимость земельных участков, находящихся в частной собственности, при совершении сделок по их возмездному отчуждению устанавливается в соответствующих договорах и не может быть ниже кадастровой стоимости этих земельных участков на момент совершения сделок. Напомню, что кадастровая стоимость земельного участка – расчётная денежная сумма, отражающая ценность (полезность) земельного участка при использовании его по существующему целевому назначению. Для определения кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, которую организует ГУП «Национальное кадастровое агентство». Сведения о кадастровой стоимости, полученной при проведении их кадастровой оценки, содержатся в регистре стоимости земельных участков.