Как сделать квартиру автономным объектом недвижимости? Отвечают специалисты

Собственное жильё, пожалуй, одна из самых важных для человека составляющих жизни, место, которое даёт людям чувство уверенности, защищённости, безопасности, покоя. Чтобы принадлежность заветных квадратных метров не вызывала споров, притязаний, двояких толкований, не омрачалась непредсказуемыми, а порой непоправимыми правовыми последствиями, важно при любых операциях и сделках с ними решать вопросы со специалистами. К таковым относятся работники Гомельского агентства по государственной регистрации и земельному кадастру. Если речь заходит о покупке или продаже жилья, его деления, аренды, оценки или регистрации, с визита к ним начинается последовательное и правомерное решение имущественных вопросов граждан.

Отделиться? Есть новые возможности

К одной из проблем, с которой всё чаще сталкиваются владельцы квадратных метров в блокированных жилых домах, Елена Смирнова, начальник службы государственной регистрации Гомельского городского филиала РУП «Гомельское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру», относит, так называемое, вычленение квартир.

- Если раньше в порядке вещей было долевое участие жильцов в таких домовладениях, то сейчас их интерес состоит в том, чтобы сделать свою часть самостоятельным объектом, - поясняет Елена Сергеевна. – Как следствие, выделить затем собственный земельный участок, полностью отделиться от соседей, чтобы единолично пользоваться своим имуществом. Вопрос все более актуален, но, к сожалению, мало кто понимает, что подразумевает собой вычленение, какие действия нужно предпринять и куда обращаться.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, как подчёркивает Елена Смирнова, возможно только с согласия всех участников этой самой собственности. Это обстоятельство зачастую порождало немало споров и несогласий между соседями, затрудняло сделки, затягивало сроки оформления правоустанавливающих документов.

Вступивший в силу 8 мая 2003 года закон Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» значительно упростил дело, отмечает начальник Гомельского городского филиала РУП «Гомельское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» Игорь Корсак.

- В новом законе появились понятия вычленения и раздела, но люди не совсем понимают разницу в них, - далее объясняет Игорь Корсак. – Если человек хочет получить самостоятельный объект – квартиру в блокированном жилом доме, то это всегда вычленение. При нём все жильцы (с их обоюдного согласия) получают собственные квартиры, которыми могут распоряжаться уже вне зависимости от желаний остальных соседей.

Собственность частная, но не всегда своя

Как отмечает в разговоре Роман Асеев, заместитель начальника Гомельского городского филиала РУП «Гомельское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру», расположение квартир в блокированных жилых домах исторически складывалось на протяжении десятилетий, закреплялось институтом прописки ещё со времён СССР.

- Люди женились, разводились, рождались и вырастали дети, образовывались новые семьи – всем нужен был отдельный угол. Так образовывались блокированные жилые дома, - проводит экскурс в прошлое Роман Александрович. - И хотя частного сектора в городе с каждым годом становится меньше, проблема собственности жилых метров в нём остаётся актуальной.

Каждая ситуация, где собственники хотят вычленения, индивидуальная, подчёркивает Елена Смирнова, требует скрупулёзного подхода.

- Мы начинаем рассматривать инвентарное дело, но зачастую при этом обнаруживается много несоответствий в виде незарегистрированных строений, перепланировок, - говорит Елена Сергеевна. – Если обследования жилья не происходило более одного года, то наши специалисты выходят на объекты, чтобы зафиксировать изменения. Но всё же главное при процедуре вычленения – это обоюдное согласие всех соседей. Если его нет, а необходимость кого-то одного или нескольких владельцев остаётся, то решать вопрос надо в суде и начинать с подачи иска.

- Подобных ситуаций, к сожалению, гораздо больше, чем тех, где присутствует обоюдное согласие, - констатирует Роман Асеев.

Согласие есть. А делать что?

С чего начать, если согласие всех собственников помещений в блокированном жилом доме достигнуто?

- После обращения к нам, проверки технических характеристик, клиент заказывает проект вычленения и получает на руки документ. Правовым основанием для создания изолированных квартир является документированное соглашения между собственниками. Этим занимается наш регистратор недвижимости – составляет, удостоверяет и регистрирует такой документ. На его основании создаются две или несколько квартир, выдаются технические паспорта, люди получают свидетельства государственной регистрации на свои, уже отдельные, квартиры. Далее они вправе распоряжаться своей собственностью в зависимости от своих желаний: продавать, менять, наследовать, дарить, не испрашивая при этом согласие соседей.

И в этом важный психологический момент. Возможность первичной покупки, когда соседи за стеной имеют право купить долю собственности у желающего продать соседа, при вычленении уже не актуальна.

- Ведь как, бывало, ранее? Не желая иметь новых соседей, дольщики то давали, то забирали согласие, злоупотребляя своим правом, - говорит Елена Смирнова. – При вычленении жилья подобное явление невозможно.

Кому земля?

Ещё одним аспектом, который нужно учитывать при вычленении, является земельный участок, если он прилагается к дому для обслуживания.

- Наше земельное законодательство предусматривает право граждан при наличии у них зарегистрированной квартиры в блокированном доме обратиться в управление по землеустройству с заявлением о предоставлении им самостоятельных земельных участков. При возможности выделения участка на местности, где у каждого из соседей должен быть отдельный проход к земельному наделу. Ранее условные границы между участками при разделе становятся законными. Если же участок поделить невозможно, чтобы обеспечить всем соседям равные подходы для обслуживания, то участок остаётся общим - в долевой собственности.

Всё для правильного решения

Все нюансы создания будущих отдельных квартир можно обсуждать при первичной консультации с регистраторами недвижимости.

- Они изучат дело, подскажут, чьи согласия надо иметь, какие документы представить, предупредят о возможных трудностях, помогут своевременно обнаружить «подводные камни» будущей процедуры, - констатирует Елена Смирнова. – Словом, представят клиентам полную картину, в которой легче принять правильное решение. Если всё сложится благоприятно, то на окончательном этапе собственник получит свидетельство о регистрации своей недвижимости, как квартиры.

Информативно

В декабре минувшего года вступил в силу Указ Президента Республики Беларусь № 202, которым упрощен порядок возведения и реконструкции одноквартирных жилых домов и хозяйственных построек. Им предусмотрен упрощенный порядок возведения и реконструкции объектов пятого класса сложности. К ним относятся:

- одноквартирные жилые дома высотой до 7 м и архитектурной высотой до 12 м;

- отдельно стоящие здания и сооружения подсобного и вспомогательного назначения, навесы, хозяйственные постройки на приусадебных участках, если не превышаются следующие критерии: общая площадь 200 кв. м, высота 7 м, архитектурная высота 12 м;

- ограждения.

Вопрос отнесения объекта недвижимого имущества к упрощенному порядку может разрешить каждый, обратившись к нижеприведённым схеме и информационной карте.Создать квартиру? Специалисты помогут

В схеме отнесения объектов недвижимого имущества к подпадающим под действие Указа № 202 зелёным цветом отмечены населённые пункты и районы, где для проведения работ по возведению или реконструкции объектов недвижимого имущества и последующего составления технического паспорта в порядке, установленном Указом № 202, гражданам необходимо получить паспорт застройщика. Жёлтым цветом обозначены районы, в которых для составления технического паспорта на такой объект достаточно лишь при возведении или реконструкции придерживаться следующих расстояний: от границ соседнего (смежного) земельного участка до жилого дома должно быть не менее 3 метров, а до нежилых капитальных построек – не менее 2 метров.

Красным цветом выделен город Минск, так как территория столицы не подпадает под действие Указа № 202.

Автор фото: Наталья Рудева