Как физлицам правильно сдать жильё в аренду и уплатить налог?

Как физлицам правильно сдать жильё в аренду и уплатить налог? Актуальные вопросы читателей адресовали заместителю начальника инспекции МНС по Центральному району Гомеля Еве Зубрей. 

– Как можно свою квартиру сдать внаём? Куда обратиться и какие налоги уплатить? 

– Физические лица могут предоставлять квартиры внаём другим гражданам для краткосрочного проживания или на длительный срок. В обоих случаях эти помещения должны принадлежать их владельцам. Такая деятельность при получении от неё доходов не относится к предпринимательской, и осуществлять её можно по заявительному принципу.

– В чём разница долгосрочной и краткосрочной аренды? 

– Арендодателю при сдаче квадратных метров на длительный период нужно заключить в письменной форме договор найма жилого помещения с арендатором. Затем до установленного в этом документе срока фактического предоставления жилья в аренду зарегистрировать договор в местном исполнительном и распорядительном органе или в организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда по месту расположения сдаваемого внаём помещения. У арендодателя возникает обязанность по уплате в бюджет подоходного налога в фиксированных суммах. Плательщик сам исчисляет и уплачивает в установленный срок подоходный налог по фиксированным ставкам. Ставки установлены за каждую сдаваемую комнату, они дифференцированы в зависимости от места расположения. Например, в Гомеле за одну комнату ставка налога составляет 44 рубля в месяц.

Относительно краткосрочной аренды, вести этот вид деятельности физические лица могут по заявительному принципу либо как плательщики налога на профессиональный доход в порядке, определённом главой 40 Налогового кодекса.

Налоговый орган рассчитает сумму единого налога, подлежащую к уплате, который следует уплатить до дня начала деятельности. Ставка единого налога в Гомеле составляет 428 рублей.

Физические лица, которые планируют сдавать принадлежащие им на праве собственности жилые помещения, садовые домики, дачи для краткосрочного проживания с уплатой налога на профдоход, должны зарегистрироваться в мобильном приложении «Налог на профессиональный доход» и проинформировать через него налоговый орган о применении данной системы налогообложения.

Полученный доход нужно отражать в приложении путём формирования чеков, налоговый орган сам исчислит налог на профдоход, а также уведомит плательщика о сумме к уплате.

Ставка налога при получении дохода от физлиц установлена в размере 10 процентов (для пенсионеров 4 процента).

К слову, ознакомиться со ставками налогов и применяемыми режимами налогообложения можно на сайте: nalog.gov.by. 

– А можно ли уплатить подоходный налог сразу за несколько месяцев? 

– Конечно, законодательно установлен ежемесячный срок уплаты подоходного налога в фиксированных суммах, в то же время физическое лицо вправе уплатить подоходный налог в фиксированных суммах за весь срок действия договора найма по действующим ставкам, а в случае изменения ставок произвести доплату.  

– В каких случаях граждане вправе предоставлять жилые помещения на короткий срок?

– Для краткосрочного проживания могут предоставляться внаём жилые дома, квартиры, садовые домики и дачи в случаях, если такие помещения принадлежат им на праве собственности, либо когда такие помещения приобретены в период брака и находятся в общей совместной собственности супругов. Сдавать посуточно квартиры, взятые физическим лицом у других граждан в аренду (субаренду) найм (поднайм), можно только при наличии статуса индивидуального предпринимателя. При этом арендатором должен выступать индивидуальный предприниматель. А арендодатель должен понимать, что помещения будут использоваться в предпринимательской деятельности.

– Нужно ли каждый месяц уведомлять налоговую о том, что квартира сдаётся на сутки физлицам?

– Физические лица – плательщики единого налога с индивидуальных предпринимателей и иных физических лиц обязаны подать в налоговый орган уведомление по установленной форме за каждый месяц года, в котором они будут предоставлять помещение для краткосрочного проживания. Уведомление можно подать в налоговый орган лично, направить почтой или в электронном виде через сервис «Личный кабинет плательщика». Решение принимает сам плательщик, будет он предоставлять его за один месяц или сразу несколько уведомлений за несколько месяцев. Главное – сделать это надо до дня начала деятельности. За те периоды, когда физическое лицо не планирует вести деятельность, уведомление подавать не нужно. Например, если плательщик решил направить через «Личный кабинет плательщика» в один день уведомления за три месяца, то на основании их налоговым органом будут исчислены и выставлены к уплате суммы единого налога за эти месяцы. При этом можно уплатить сразу всю сумму налога за все месяцы, а можно помесячно, не позднее первого рабочего дня каждого месяца.

Плательщикам налога на профессиональный доход предоставлять в инспекцию уведомления, декларации, отчёты не требуется. На основании суммы дохода, указанной им в чеках, ежемесячно до 10 числа в мобильном приложении «Профдоход» ему будет выставлена к уплате сумма налога на профессиональный доход, рассчитанная налоговой инспекцией.  

– Кому предоставляются льготы по налогам при сдаче жилья? 

– При долгосрочной аренде от уплаты подоходного налога в фиксированных суммах освобождаются доходы при сдаче жилья молодым специалистам, молодым рабочим (служащим), направленным на работу по распределению. При краткосрочной аренде отдельные категории граждан при исчислении единого налога вправе воспользоваться льготами, предусмотренными статьёй 297 Налогового кодекса. В частности, ставки единого налога снижаются на 20 процентов для плательщиков, достигших общеустановленного пенсионного возраста; инвалидов; родителей (усыновителей) в многодетных семьях с тремя и более детьми в возрасте до 18 лет; родителей (усыновителей), воспитывающих детей-инвалидов в возрасте до 18 лет. На 45 процентов – при наличии права на снижение установленной ставки единого налога одновременно по нескольким вышеуказанным основаниям. На 100 процентов – для родителей (усыновителей), являющихся инвалидами I и II групп и воспитывающих несовершеннолетних детей и (или) детей, получающих образование в дневной форме при условии, если супруг (супруга) плательщика также инвалид.

В отношении льгот по налогу на профессиональный доход налоговым законодательством предусмотрено уменьшение налоговой базы на сумму налогового вычета в размере 2000 рублей для лиц, впервые применяющих налог. В данном случае льгота применяется последовательно в отношении полученных плательщиком доходов. В этом же списке освобождение от уплаты взносов в бюджет ФСЗН для плательщиков-пенсионеров, являющихся получателями пенсий. Для них ставка налога в размере 10 процентов подлежит уменьшению до 4 процентов.

В любом случае льготы по налогам предоставляются при наличии оснований и документов, подтверждающих право граждан на них. 

– Как индивидуальный предприниматель предоставляю внаём квартиры по суткам. Сдавал свою квартиру и ещё три, которые брал по договору у других граждан. Вправе ли я по собственной квартире уплачивать налог на профдоход?

– Определение предпринимательской деятельности содержится в части второй пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Республики Беларусь, в котором установлены признаки осуществления такой деятельности. Физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей и осуществляющие виды предпринимательской деятельности, соответствуют вышеназванным критериям и, как следствие, являются плательщиками налогов, преду­смотренных для индивидуальных предпринимателей.

Следовательно, физические лица, планирующие применение налога на профессиональный доход с осуществлением видов деятельности, по которым такие лица одновременно осуществляют предпринимательскую деятельность и зарегистрированы в качестве индивидуальных предпринимателей, не вправе в таких случаях применять налог на профессиональный доход. 

– Можно ли применять налог на профдоход при сдаче квартиры матери посуточно?

– При сдаче внаём жилых помещений (садовых домиков, дач, квартир) для краткосрочного проживания, не принадлежащих владельцу жилья, по заключённым договорам, продолжительность каждого из которых не превышает 15 дней, нужен статус индивидуального предпринимателя. Поскольку плательщики налога на профдоход не могут вести деятельность через своего представителя, полная передача полномочий может означать фактическую подмену другим лицом плательщика налога на профессиональный доход. При сдаче внаём своих помещений плательщик действует сам. Плательщиком налога на профдоход может быть мать, если она самостоятельно будет осуществлять данный вид деятельности. 

– Вправе ли физлицо сдавать квартиру без заключения договора? 

– Отсутствие договора аренды, найма жилых или нежилых помещений не освобождает от обязанности по уплате подоходного налога. При этом необходимо понимать, что владелец квартиры, не заключая и не регистрируя договор, ставит под угрозу сохранность мебели, техники, ремонта в сдаваемом помещении. Поэтому если квартиранты нанесут ущерб имуществу, привлечь виновников к административной ответственности будет сложно. 

– Жилое помещение предоставляется в аренду организации. В нём проживают её работники. Нужно ли гражданину уплачивать налог?

– Уплачивается подоходный налог в фиксированных суммах только при долгосрочной сдаче внаём жилья физическому лицу. При сдаче жилого помещения в аренду организации или индивидуальному предпринимателю данные субъекты хозяйствования выступают налоговыми агентами и из суммы выплачиваемых физлицу доходов обязаны удерживать подоходный налог в размере 13 процентов и перечислять в бюджет.

Субъекты хозяйствования, взаимодействующие с физическим лицом – плательщиком налога на профессиональный доход, не удерживают из доходов гражданина налог и не перечисляют его в бюджет. Информация о применении физическим лицом налога на профессиональный доход содержится в чеке, формируемом в приложении «Налог на профдоход». Также на официальном сайте МНС размещены сервисы «Проверка регистрации физического лица в качестве плательщика налога на проф­доход» и «Проверка чеков, выданных плательщиками налога на профдоход». Налог на профдоход может быть применён физическим лицом вместо уплаты подоходного налога с физических лиц, единого налога с индивидуальных предпринимателей и иных физических лиц, сбора за осуществление ремесленной деятельности, сбора за деятельность в сфере агроэкотуризма, поскольку налог на профдоход заменяет уплату этих налогов. Исключение составляет подоходный налог в фиксированных суммах.   

– Каковы последствия, если квартира сдаётся без договора и уплаты налога? 

– Несоблюдение установленной законодательством нормы по заключению договора физическим лицом не освобождает его от обязанности уплаты подоходного налога в фиксированных суммах при получении дохода. За неуплату подоходного, единого налога, налога на проф­доход в установленный законом срок начисляются пени, а также преду­смотрена административная ответственность. Штраф составляет 15 процентов от суммы налога, но не менее 0,5 базовой величины. При выявлении фактов осуществления физическим лицом в первый раз деятельности без уплаты единого налога он исчисляется в размере ставки единого налога. При повторных нарушениях – ставки единого налога увеличиваются в пять раз. Кроме того, при установлении нарушений льготы, предусмотренные статьёй 297 Налогового кодекса, не применяются.