Как физлицам правильно сдать жильё в аренду и уплатить налог

Топ-10 вопросов читателей «В» адресовали заместителю начальника инспекции МНС по Гомельской области Дмит­рию ДАЙНЕКО.

– На какой срок можно сдавать квартиру? 

– Физическим лицам, сдающим внаём жилые и нежилые помещения в Беларуси гражданам на долгосрочный период, не нужно регистрироваться в качестве ИП. Для этого до начала деятельности нужно заключить в письменной форме договор найма (аренды) соответствующего помещения. 

Например, нередко хозяева квартир, не заключив договор, несут убытки из-за недобросовестных квартирантов, которые, уходя, не платят в срок, наносят вред имуществу и оставляют долги по коммунальным платежам. Поскольку договор найма отсутствует, собственник не может предъявить претензий. Также бывает, когда недобросовестные квартиросдатчики берут предоплату, а потом отказываются от своих обещаний по аренде жилья.

При сдаче помещений на короткий срок физлица уплачивают единый налог. Они вправе сдавать жильё, садовые домики, дачи, которые принадлежат им на праве собственности. 

– Чем выше доход от сдачи помещения, тем больше налог?

– Это зависит от того, кому сдаются помещения. Если физлицу, то следует уплатить подоходный налог в фиксированной сумме. В Гомеле его размер зависит от расположения недвижимости. Например, при сдаче жилья в центре города и отдельных районах Железнодорожного установлена более высокая ставка – 30,20 рубля, в Советском и Новобелицком – 29,20 рубля за одну комнату. При получении дохода от сдачи физлицам помещения внаём размер подоходного налога в фиксированных суммах не зависит от величины таких доходов. 

Если же гражданин сдаёт помещение организации или ИП, то в этом случае речь идёт о подоходном налоге с физических лиц. Его ставка составляет 13 процентов. В этом случае размер зависит от полученного дохода: чем он выше, тем больше налог. Но подоходный налог исчисляется, удерживается и перечисляется в бюджет источником выплаты – организацией. Гражданину не нужно предоставлять в инспекцию никаких документов.

– Что делать при уплате фиксированной ставки подоходного налога? Надо ли ещё что-либо доплачивать?

– Во-первых, нужно заключить договор найма жилого помещения в письменной форме и зарегистрировать его в местном исполнительном и распорядительном органе. Такой порядок регулируется Указом № 497 «Об уплате подоходного налога в фиксированных суммах» (договор следует заключать и при сдаче гаража и другого).

Затем следует уплатить подоходный налог в фиксированных суммах (не позднее рабочего дня, следующего за установленным в договоре сроком фактического предоставления в аренду жилого или нежилого помещений, машино-места). В дальнейшем уплачивать его ежемесячно не позднее первого числа месяца. 

Что касается доплат с полученного дохода, то вне зависимости от его размера от такой деятельности ничего доплачивать не нужно. Эта норма действует с текущего года в связи с изменениями в Налоговом кодексе.

На 1 сентября 2019 года на учёте в налоговых органах Гомельской области – 13 970 физлиц, которые уплачивают подоходный налог в фиксированных суммах с доходов от сдачи в аренду (наём) жилых и нежилых помещений гражданам. От этой

категории плательщиков в бюджет поступило 1,9 миллиона рублей. За восемь месяцев  проведено 119 результативных проверок. По их результатам в бюджет дополнительно поступило 15,7 тысячи рублей.

– Какая ответственность предусмотрена за неуплату налога? 

– Некоторые плательщики или забывают уплатить налог, или нарушают установленный срок. Тогда начисляется пеня, и мы вынуждены привлекать к административной ответственности. 

За восемь месяцев текущего года у 119 физических лиц, сдающих помещения внаём (это менее, чем у одного процента от состоящих на учёте), установлены нарушения. Это говорит о том, что большинство плательщиков добросовестные. А их в регионе всего 13 970 человек. По сравнению с прошлым годом  количество квартиросдатчиков возросло почти на 1,5 тысячи, поступления от них увеличились на 102 процента.

– Есть ли предельный срок проверки физлиц, как у ИП или организаций? Или налоги посчитают за весь период уплаты?

– Законодательством для физических лиц не предусмотрен срок давности по уплате налогов. С нарушителя за весь период получения доходов за сдачу помещения внаём взыскивается неуплаченная сумма, а также исчисляются пени. Кроме того, за уклонение от уплаты предусмотрен штраф. 

– Не успел оформить и зарегистрировать договор. Но квартиру сдал. Надо ли уплатить налог?

– Если гражданин получает доход от сдачи внаём помещения, то налог уплатить надо обязательно. Даже если не заключён договор. 

– Когда не требуется уплачивать налог при сдаче жилья? 

– Не уплачивается налог физическим лицом, если помещения сдаются организации или предпринимателю. В этом случае его удержит из вашего дохода и перечислит в бюджет организация. Также льгота применяется и налог не уплачивается, когда жильё сдаётся молодым специалистам, молодым рабочим (служащим).

Законодательством не определён перечень документов, на основании которых даётся льгота по подоходному налогу в фиксированных суммах гражданам, получающим доходы от сдачи жилых помещений молодым специалистам.

Льгота может быть на основании документов (или их копий), подтверждающих статус молодого специалиста и срок обязательной работы по распределению: свидетельства о направлении на работу, об окончании учебного заведения, диплома, приказа о назначении на должность, трудовой книжки, справки с места работы и других.
Проживание с молодым специалистом членов его семьи не влияет на порядок предоставления льготы по подоходному налогу собственнику жилого помещения.

– Если заключил договор найма в середине месяца, как будет исчисляться подоходный налог?

– Пропорционально количеству дней сдачи помещений внаём. Если налог уплачен за полный месяц и договор расторгнут, например 20-го числа, то за 10 дней налог возвратят.

– Многие ли пользуются электронным сервисом «Личный кабинет»? 

– В нашей области 111 621 физлицо зарегистрировано в «Личном кабинете плательщика». В этом году через этот сервис почти 30 тысячам плательщиков направлены извещения на уплату имущественных налогов. Он позволяет получить актуальную информацию о сумме начисленных и уплаченных платежей, узнать о задолженности и переплате. В частности, о суммах налога на недвижимость, земельного налога, подоходного налога в фиксированных суммах. Также можно оплачивать задолженность и платежи через интернет-банкинг «Беларусбанка», «Белгазпромбанка», «Альфа-Банка» и «Белинвестбанка»; подавать уведомления в электронном виде для деятельности по заявительному принципу; заполнять и направлять декларации по подоходному налогу; записаться на приём в инспекцию по месту постановки на учёт.

–Что нужно для получения доступа к «Личному кабинету»? 

– Достаточно получить логин и пароль. Сделать это можно в любой инспекции. Заявку нужно отправить через портал Министерства по налогам и сборам, но данные логина и пароля – получить лично с предъявлением паспорта.